رئيس التحرير
عصام عثمان
 
ads

صبور في حواره.. السوق العقاري بعيد عن الأزمات ولا يعاني من فقاعة.. والدخلاء سبب المشاكل في العاصمة الادارية.. والأسعار سترتفع تدريجياً في السنوات المقبلة.. والشركات العربية في السوق تواجه مشاكل كثيرة

الأربعاء 20/فبراير/2019 - 02:08 م
صبور في حواره.. السوق
صبور في حواره.. السوق العقاري بعيد عن الأزمات ولا يعاني من ف
حوار : عبدالناصر محمد
كشف المهندس حسين صبور شيخ المهندسين العقاريين والرئيس الشرفي لجمعية رجال الاعمال المصريين ان العالم مر بثلاث أزمات عقارية طاحنة ومصر لم تتأثر بأي أزمة عقارية في الخمسين سنة الماضية والسوق بعيد من أي أزمة ولايعاني من فقاعة عقارية وسبب مشاكل العقارات في العاصمة الادارية هم الدخلاء على السوق الذين لا يمتلكون الخبرة ولا الدراية وتوقع ارتفاع اسعار العقارات في السنوات القادمة تدريجياً

ما حكاية الفقاعة العقارية التي يرددها بعض العقاريين ؟
لا توجد فقاعة عقارية في مصر حيث ان المطلوب سنوياً حوالي نصف مليون وحدة سكنية وهذا العدد مبني على عدد الزيجات التي تعقد سنوياً في مصر إلى جانب تهدم عمارات قديمة وبالتالي فان ما يتم بناؤه لا لا يصل لهذا الرقم ابداً وكل ما في الموضوع انه في السنواتلاالأخيرة وبعد بداية مشروع العاصمة الادارية الجديدة تصور عدد من افراد الشعب الذي ليس لديهم خبرة في الاستثمار العقاري انهم لو دخلوا في هذا المجال سيحققون ارباح طائلة وبالتالي دخلوا فعلاً في هذا المجال وليس من المتوقع ان ينجحوا في الوفاء بالتزماتهم وليس من المتوقع ان ينجحوا في الوفاء بإلتزماتهم وهذا يعني فشلهم في تسليم العقارات التي يلتزمون بها مما سيسبب مشاكل في السوق وليس فقاعة عقارية على هذا الأساس فان الحكومة تنوي اصدار قانون جديد تسجل فيه الشركات العقارية بكفاءتها وقدراتها المختلفة سواء قدرات أو فنية وعلى هذا الأساس من المتوقع ان يتم عمل اتحاد للمطورين العقاريين يتم تسجيلهم فيه على درجات بحيث لا يسمح باسناد أعمال لأي شركة تزيد عن قدراتها ومن المتوقع سرعة صدور هذا القانون وهذا السجل لايقاف المشاكل في المستقبل
وقد عقد رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي مع وزير الاسكان الجديد اجتماعاً حضرة نخبة من كبار المطورين العقاريين للتباحث في اصدار هذا القانون
هل ممكن حدوث أزمة عقارية في مصر كالأزمة المالية العالمية ؟
حدثت ثلاث أزمات عالمية في العقارات في السنوات الأخيرة لم تتأثر مصر بأي أزمة منها بأي منها فالأولى حدثت في جنوب شرق اسيا عندما اهتمت الشركات بانشاء مباني مكاتب على احداث طراز عندما بدأت هذه الدول في التقدم بشكل سريع وكان الطلب على المكاتب المستهلكة المرفق على أعلى مستوى قد تزايد ولم يكن هذا النوع من المكاتب موجود في دول شرق أسيا فاهتمت الشركات كنزاً غير متخصصين للدخول في مجال انشاء هذه المكاتب والاقراض بأي حال مشروط حتى لو مجحفة من بنوك عالمية ولما فشلت هذه الشركات في انهاء أعمالها في مواعيدها استولت هذه البنوك العالمية على ما أقامته الشركات من مباني المكاتب الغير مستكملة وتصرفت فيه بالبيع بأدنى الأسعار فحدثت مشاكل مالية كبيرة أدت إلى انخفاض عملات هذه الدول وكل هذا لم يؤثر بتاتاً على سوق العقارات في مصر
ومذا عن الأزمة الثانية ؟
حدثت الأزمة الثانية في الولايات المتحدة الأمريكية بعد حكم الرئيس كلينتون حيث كان الاقتصاد الامريكي في أحسن حالأ وكانت البنوك مليئة بالأموال التي تدفع عنها فوائد وكان لزاماً على هذه البنوك سرعةاقراض هذه الأموال المودعة حتى تستطيع تغطية ما تسدده من فوائد فاهتمت بالترويج لاعطاء قروض ميسرة جداً لأي مواطن يرغب في شراء سكن وكانت تعطيه مبالغ أكثر من حاجته وبالتالي عجز كثير من هؤلاء المقترضين سداد أقساط وفوائد ما اقترضوه فبدأت مشاكل تظهر في البنوك الأمريكية ولم ينتهي الموضوع عن هذا الحد اذ قامت البنوك الأمريكية بالتخلص مما لديها من مستندات اقتراض بأن باعتها إلى بنوك كبرى في أوربا واليابان فانجرت هي الأخرى معها في مشاكلها اما مصر فكانت بعيدة تماماً عن هذه الأزمة
وماذا عن الأزمة الثالثة ؟
حدثت الأزمة العقارية الثالثة في دبي ومن المعلوم ان دبي يسكنها 11% من المواطنيين و89 % من الأجانب الذين يعملون في وظائف هناك وهؤلاء الأجانب يحصلون على مرتبات مرتفعة فيقةمةن بايجار وحدات سكنية فاخرة وغير ذلك من أساليب الاستمتاع بالحياة طالما ان لهم دخول كبيرة وما حدث في دبي هو استغناء الشركات الكبيرة عن عدد كبير من الموظفين فتركوا مساكنهم ورجعوا إلى بلادهم فأصبح هناك الكثير من المساكن الخالية من السكن فانخفضت بشدة ايجاراتها كما ترك هؤلاء الأجانب الراجعون لبلادهم فتركوا سياراتهم لعدم استكمالهم اقساطها فامتأ مطار دبي بالكثير من السيارات المتروكة فيه وسافر اصحابها لبلادهم وهذه مشكلة لم تتأثر بها مصر
هل هذا يعني عدم حدوث ازمات عقارية في مصر ؟
حالة السوق المصري بعيدة تمام البعد عن المشاكل العقارية الثلاث التي حدثت في القطاع العقاري في الخمسين سنة الماضية
هل مازال هناك طلب حقيقي على العقارات في مصر ؟
نعم هناك طلب حقيق على العقار المصري فهناك شعب عدده 100 مليون نسمة وزيجاته السنوبة كثيرة وبالتالي فالاحتياجات السنوية للمساكن كثيرة جداً أكثر مما تنفذه الحكومة والقطاعين العام والخاص وبالتالي فان الطلب على الوحدات السكنية أكثر من المعروض
ما توقعاتك لأسعار العقارات في 2019 ؟
عندما تخرجت وبدأت العمل في البزنس كان سعر الدولار 38 قرش وكانت مصر تقرض الحكومةالبريطانية بحوالي 500 مليون جنيه استرليني وكانت قيمةالاسترليني أقل من الجنيه المصري والآن الدولار يساوي 18 جنيه والجنيه الاسترليني 24 جنيه مصري ومصر أصبحت مقترضة من العالم كله وليست مقرضة كما كانت معنى ذلك أن كل شيء في مصر ارتفع ثمنه وسيستمر في الارتفاع طالما نحن شعب غير منتج وطالما ان وارداتنا من العالم أكثر جداً من صادراتنا وهذا ينطبق على العقارات ومن المؤكد أن سعره سيرتفع تدريجياً في 2019 وفي السنوات القادمة
ما تقيمك للاستثمار العقاري في الوقت الراهن ؟
الدخلاء الذين دخلوا المهنة لينافسوا الشركات القوية الموجودة قاموا بإغراء المشترين منهم بزيادة فترة السداد وأوصلوها على أقل تقدير إلى 8 سنوات بينما كانت في المتوسط في السابق تسدد على اربع سنوات وبالتالي أصبح الاستثمار العقاري في مصر أقل اغراءاً من الشركات الجادة يجب أن تزيد من فترة اقراضها حتى تناسب السوق الحالية كما ان امكانيات التعثر لهذه الشركات العقارية كبير وطائفة الذين كانوا يشترون العقار للادخار بدلاً من وضع أموالهم في البنوك ستختفي لصعوبة بيع العقارا نقداً في وقت يوجد من يبيعه على تقسيط 8 سنوات على الايداع فانخفض عدد مشتري الوحدات السكنية الجديدة إلى المحتاج وبالمناسبة يبلغون نصف مليون شقة سنوياً وهو عدد ليس بالقليل
ما أهم التطورات على السوق العقاري المصري منذ ثورة 25 يناير ؟
بعد ثورة 25 يناير 2011 حدث في السوق المصري تطورين أولهما ان كثير من أغنياء المصريين تشككوا في مستقبل البلد فقاموا بشراء وحدات سكنية في بلاد أخرى تملكهم لوحدات فيها يبيح لهم الاقامة وهذا بغرض انتقال اقامتهم إلى هذه البلاد في حالة حدوث ضرر لهم في مصر وفي نفس الوقت حدث انتقال بعض الشركات العربية العاملة في انشاء العقارات إلى العمل في مصر وفي نفس الوقت حدث انتقال بعض الشركات العربية العاملة في انشاء العقارات إلى العمل في مصر حيث انه من المعروف ان المصريين يرحبون بالشراء من الأجانب كان ذلك سواء في شراء ملابس أو مساكن فهذه الشركات التي قدمت من خارج مصر تبيع وحداتها بأسعار مرتفعة وتجد من يشترونها سواء من المصريين أو من عملائهم الغير مصريين الذين تعاملوا معهم ومطمئنون إلى جودة منتجاتهم وهذه الشركات تبيع منتجاتها باسعار أعلى من اسعار الشركات المصرية حتى وصل سعر بعض الفلات التي يبيعونها في الساحل الشمالي أكثر من 100 مليون جنيه وهناك من يشتريها ولكن هناك بعض المشاكل مع بعض هذه الشركات ففوق هضبة المنقطم توجد شركة كبرى تقيم مشروع كبير ولكن هناك خلاف بين هذه الشركة وبين البائع وانها كان من المفترض ان تقيم مشروعها في مدة زمنية محدودة ومضى أكثر من ضعف هذه المدة ولم ينتهي المشروع فالبائع يريد تعويضات لهذا التأخر أو سحب ما لم يتم استخدامه من اراضي والشركة العربية المشترية تردد ان سبب التأخير هو عدم استكمال الدولة في توصيل المرافق لها وهكذا أو لغير هذه الأسباب فهناك مشاكل من بعض الشركات الغير مصرية التي تقوم مؤخراً بالاستثمار في العقار وبين البائع وغالباً هو الحكومة المصرية
بعد مرورو 8 سنوات على ثورة 25 يناير ما تقيمك لنتائجها ؟
أولاً نقص بسببها ومع حدوثها التقدم الاقتصادي في مصر وكذلك النمو الاقتصادي الذي كان قبل هذه الثورة يصل إلى أكثر من 7% سنوياً وانخفض إلى ما يقرب من الصفر ثم بدأ في الارتفاع بعد تحسن الاحوال المعيشية في مصر وتحسن الأمن ويزداد تحسن الاقتصادي عاماً بعد الآخر إلا انه لم يصل إلى ما كان عليه قبل ثورة 25 يناير فمازال النمو الاقتصادي أدنى من 7% سنواً ويقال ان العام القادم سيصل إلى 6% سنوياً ولكن لم يذكر أي محلل اقتصادي متى يصل إلى الـ 7% سنوياً كما كان ما رؤيتك في الاصلاح الاقتصادي الذي تطبقه الحكومة ومدى نجاحه ؟
نحن ننتج قليلاً ونستورد كثيراً فان صادراتنا تتعدى 20 مليار دولار في السنة ووارداتنا تزيد عن 70 مليار دولار سنوياً والباقي يعتبر فجوة ما بين الواردات والصادرات تغطيها جزئياً تحويلات المصريين في الخارج ودخل قناة السويس ولكن لم يصل حجم الداخل من العملة الصعبة إلى حجم ما تحتاجه مصر سنوياً من الاستيراد وهذا سبب عجز الموازمة المستمر وللتخلص من هذا العيب الاقتصادي لا يوجد أمامنا إلا زيادة الانتاج والدولة تدعو للاستثمار المصري والاجنبي لزيادة الانتاج ولكن هذا لا يكفي فكفاءة العمل المصري أقل من كفاءة نظيره من عمال الدول المنتجة مثل دول شرق اسيا وعلى رأسها الصين والدول الغربية وعلى رأسها الولايات المتحدة الأمريكية ولزيادة التحسن في الاقتصاد المصري وانقاص الفجوة بين الواردات والصادرات ليس أمامنا إلا زيادة الاستثمار المصري والاجنبي وزيادة كفاءة العامل المصري وقلة استهلاك المنتجات ذات الرفاهية الغير ضرورية
ما أهم الأحداث التي تعرضت لها في البزنس ؟
من أهم الاحداث التي تعرضت لها انه بعد حرب 67 واتجاه مصر إلى التركيز على اعادة بناء القوات المسلحة وايقاف أي انفاق آخر ما أمكن لم اجد أمامي فرص إلا السعي للعمل خارج مصر حتى يستمر مكتبي الهندسي باقياً دون اغلاق فالظروف جعلتني أفتح مكتب آخر في ليبيا ولم تكن الاعمال الهندسية هناك مثل ما كنا نقوم به في مصر ففي مصر كان يتم انشاء المساكن والمصانع أما في ليبيا فكانت فكان عدد سكانها مليون ونصف نسمة لا يحتاجون لمساكن وليس بها صناعة وانما دخلها يتركز على البترول الذي يوجد تحت ارضها وكان العمل الهندسي المطلوب في هذه البلد هو تخطيط المدن يعني مشروعات المياه والصرف الصحي والكهرباء والتليفونات وغيرها وهكذا كان العمل في ليبيا في هذه المجالات وكنا نتعاقد مع وزارة الاسكان التي تقرر ان تقسم إلى وزارتين أحدهما للاسكان والثانية للبلديات وبالتالي انتقل عملي بالكامل مع وزارة البلدية التي تولى مسئوليتها المهندس الطاهر المنصوري ولهذا المهندس قصة مع مصر فانه قدم للاسكندرية لدراسة الهندسة ورسب سنتين متتاليتين في جامعة الاسكندرية فارسله أهله لتركيا حيث درس فيها الهندسة وتخرج منها مهندساً وعاد إلى ليبيا حتى وصل إلى قيادة وزارة البلديات وبالتالي تصور جميع العملين في هذه الوزارة انه سيتعامل معنا بخلفية ما حدث له في جامعة الاسكندرية وللحق أقول ان هذه الاشاعة كانت خاطئة وتعامل معنا بالود رداً على تعاملنا مع الوزارة بكفاءة وانتهى قلق العاملين بمكتبي تماماً
ما أخر تكريمين حصلت عليهم ؟
حصلت في هذا الشهر على تكريم من جمعية رجال الاعمال بالاسكندرية بمناسبة مرور 30 سنة على بدايتها فأقامت حفلاً كبيراً حضرته الدكتورة غادة والي وزيرة التضامن ومحافظ الاسكندرية وكان لي الشرف ان أكرم ضمن القلة المكرمة التي رأت الجمعية أنهم فخر لمصر كرجال أعمال
وفي الشهر السابق كرمتني نقابة المهندسين في احتفالية حيث قامت بتكريم عشرة مهندسين من خريجي الجامعات المصرية واختاروني لأن ألقي كلمة عن المكرمين وذلك في حفل أقيم وحضره كل خريجي كليات الهندسة المنضمين للنقابة مؤخراً ليستمعوا إلى ذكريات عصامي مهندس بدأ من الصفر ووصل إلى القمة كما لقبتني النقابة وقمت بتقديم تاريخ حياتي المهني في نصف ساعة للمهندسين حديثي التخرج وحديثي الانضمام للنقابة

إرسل لصديق

ads
ads
من تتوقع بطل الدوري المصري لهذا العام

من تتوقع بطل الدوري المصري لهذا العام
ads
ads
ads